Desde 1 de setembro de 2026 encontra-se em vigor o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

O diploma introduz um novo enquadramento jurídico e fiscal para determinados contratos de arrendamento habitacional, procurando compatibilizar dois interesses distintos: por um lado, incentivar a colocação de imóveis no mercado de arrendamento a valores mais acessíveis e, por outro, assegurar aos proprietários uma contrapartida fiscal suscetível de tornar esse esforço economicamente atrativo.

A principal vantagem do regime reside na possibilidade de isenção de IRS ou IRC relativamente aos rendimentos prediais emergentes dos contratos que preencham os respetivos requisitos legais.

Importa, contudo, afastar desde logo uma leitura demasiado simplificada da medida: não basta que o senhorio pratique uma renda inferior ao valor de mercado para beneficiar automaticamente da isenção. O enquadramento no regime depende do cumprimento de um conjunto de pressupostos objetivos, quer quanto ao contrato, quer quanto ao valor da renda.

O enquadramento do contrato no novo regime

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível aplica-se a contratos de arrendamento para fins habitacionais que respeitem as condições legalmente estabelecidas, abrangendo situações de residência permanente e, em determinados casos, de residência temporária.

A sujeição do contrato a este regime pressupõe, desde logo, a observância de limites máximos de renda.

A lei toma como referência 80% da mediana das rendas praticadas no respetivo concelho, ponderando ainda a tipologia do imóvel e os demais critérios relevantes para a determinação do valor máximo admissível.

Isto significa que o conceito de renda acessível não fica dependente de uma mera apreciação subjetiva do proprietário, nem de uma simples comparação com os valores anunciados no mercado.

É necessário determinar, em concreto, o limite aplicável ao imóvel e aferir se o contrato pode, ou não, ser juridicamente enquadrado no regime.

A isenção de IRS ou IRC

Do ponto de vista do proprietário, a medida mais relevante é, naturalmente, de natureza fiscal.

Os rendimentos resultantes de contratos abrangidos pelo regime podem beneficiar de isenção de IRS, tratando-se de senhorio pessoa singular, ou de IRC, quando estejam em causa pessoas coletivas.

Esta circunstância pode ter um impacto significativo na rentabilidade efetiva do arrendamento.

Com efeito, a comparação entre o regime normal e o arrendamento acessível não deve ser realizada exclusivamente com base no valor nominal da renda.

Uma renda superior, sujeita a tributação, pode resultar num rendimento líquido próximo, ou até inferior, ao de uma renda de valor mais reduzido abrangida por uma isenção fiscal.

A análise deverá, portanto, incidir sobre o rendimento líquido expectável e não apenas sobre a renda mensal contratualmente fixada.

É precisamente por essa razão que a opção pelo novo regime deve ser precedida de uma avaliação jurídica e fiscal concreta.

Duração mínima dos contratos

O legislador estabeleceu igualmente requisitos quanto à duração do vínculo contratual.

Nos contratos destinados a residência permanente, encontra-se previsto um prazo mínimo de três anos.

Já nas situações de residência temporária, e desde que se mostrem verificados os respetivos pressupostos legais, o contrato poderá ter uma duração mínima de três meses.

A duração do contrato assume particular relevância, uma vez que não se trata apenas de uma condição contratual livremente definida pelas partes. O cumprimento dos prazos legalmente exigidos pode ser determinante para a manutenção do benefício fiscal.

Assim, o proprietário deverá ponderar previamente se pretende efetivamente vincular o imóvel durante o período exigido pelo regime.

Procedimento e formalidades

A obtenção do benefício fiscal pressupõe igualmente o cumprimento das formalidades previstas no diploma.

O contrato de arrendamento deverá ser devidamente celebrado e comunicado à Autoridade Tributária, nos termos gerais.

Posteriormente, o proprietário deverá proceder à submissão da documentação exigida junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, designadamente o contrato de arrendamento e o comprovativo da respetiva comunicação fiscal.

Essa submissão deverá ocorrer até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato.

Embora se trate de um procedimento relativamente simples, o cumprimento dos requisitos formais não deve ser desvalorizado.

A correta qualificação do contrato, a fixação do valor da renda e o cumprimento das obrigações declarativas são elementos essenciais para a aplicação do benefício.

Incumprimento e perda do benefício fiscal

A manutenção da isenção depende do cumprimento continuado dos requisitos estabelecidos pelo regime.

Caso, durante a vigência do contrato, deixem de se verificar as condições que fundamentaram a atribuição do benefício, poderá ocorrer a respetiva perda.

Nessa situação, o proprietário poderá ficar sujeito à regularização do imposto que deixou de ser liquidado, acrescido dos juros legalmente devidos.

A relevância desta consequência justifica particular cuidado na elaboração e execução do contrato.

Não basta, portanto, que o contrato reúna formalmente as condições exigidas no momento da sua celebração. É necessário assegurar que o respetivo conteúdo e execução permanecem conformes com o regime durante toda a sua vigência.

O regime será vantajoso para todos os senhorios?

Não necessariamente.

O novo enquadramento deverá ser analisado casuisticamente.

Em determinados imóveis, a diferença entre o valor de mercado e o limite máximo de renda admissível poderá retirar interesse económico à adesão.

Noutros casos, sobretudo quando essa diferença seja reduzida, a isenção fiscal poderá compensar a limitação do valor da renda e resultar num rendimento líquido globalmente mais favorável.

A análise deverá passar, entre outros aspetos, pela comparação entre o valor de mercado do imóvel, a renda máxima admissível ao abrigo do regime, a carga fiscal aplicável fora do mesmo e a rentabilidade líquida resultante de cada uma das opções.

Em matéria de arrendamento, a decisão economicamente mais favorável nem sempre corresponde à fixação da renda mais elevada.

O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível constitui, assim, uma alternativa que deverá ser ponderada antes da celebração de um contrato, sobretudo por proprietários que pretendam conjugar estabilidade contratual com eficiência fiscal.

A sua aplicação, porém, exige uma análise concreta das circunstâncias do imóvel, do contrato e da situação fiscal do proprietário.

Gonçalo Martins Giro
Advogado

O presente artigo tem natureza meramente informativa e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal adequado à situação concreta.